신축 아파트 거주 비용

신축 아파트에 살며서 누리는 쾌적함의 비용은 1년에 얼마나 될지 계산해 보겠다.

 

1.     Intro

토지를 제외한 모든 유형자산은 감가상각을 당한다. 아파트는 건물과 토지로 이루어져있고, 이중 건물은 내용연수에 따라 감가상각을 당한다. 이 감가상각이 어느 정도 되는지 추산 해보자. 

(회계적 개념의 감가상각은 비용-수익 원칙에 따라 이뤄지는 매우 개념적인 사건임을 내가 모르는 건 아니다. 시간 갈수록 중고차 가격 떨어지는 걸 감가강각 맞는다고 한다는 것과 같은 용례로 썼다.)

 

2.     계산 방법

-       인접해있는 신/구축 아파트의 땅값은 같다고 치고, 국민평수 84m2의 가격을 비교한다.

-       매년 Linear하게 시장도 감가상각비 만큼을 반영한다고 가정했다. (정액법ㅋㅋ)

-       80년대 이전에 준공되어 재건축 가능성이 있는 아파트는 제외했다.
(이런 아파트들은 재건축 기대가 반영이 되었기 때문에, 신축 아파트와 재건축 기대가 반영되지 않는 1990년대~2000년초반 아파트와의 가격을 비교했다.)

-       호갱노노에서 최근 실거래가로 대충 추렸다.

 

3.     계산 결과

입주년	Name	매매가(억원)	1년 감가상각(억원)
2018	반포동 반포래미안아이파크	28.6
2003	서초동 서초래미안	21.4	0.5
1993	서초동 유원서초	19.6	0.4
2010	서초동 서초교대이편한세상	19.6	1.1
2018	일원동 래미안개포루체하임	27.0
1994	일원동 일원샘터마을	21.5	0.2
2018	흑석동 아크로리버하임	21.9
2012	흑석동 흑석한강푸르지오	16.6	0.9
2015	용강동 래미안마포리버웰	18.9	0.3
1999	대흥동 마포태영	14.6
2018	남가좌동 DMC센트럴아이파크	13.5	0.3
2000	남가좌동 DMC래미안클라시스	8.6
2017	홍파동 경희궁자이2단지	19.4	0.4
2000	무악동 무악현대	12.7
	평균		0.5

 

-        서초래미안-반포래미안 아이파크 정도가 Typical이라고 본다.

-       일원동 같은 경우 1년에 2천3백만원 정도인데, 이건 24년에 대한 평균이다. 현실적으로 한 15년정도 감가상각 맞으면 구축아파트가 되어(빠질만큼 다 빠져) 가격하락 속도가 둔화된다. (아래 그래프에서 빨간 같은 convex가 현실에 더 가까울 테니). - 현실에서 2천3백보다는 클 거다. 

(현실은 빨간색) 

 

4.     결론: 대충 1년에 5천만원 정도 된다.

-       이건 마치 자동차가 번호판을 다는 순간부터 감가상각비 다달이 맞는 것이랑 정확히 같은 이치다. 다만 자동차라는 유형자산은 이것이 노골적으로 보일 뿐이다.

-       아파트는 토지라는 감가상각을 받지 않는 자산이 포함되어 있고, 현실에서는 땅 값이 오르는 속도가 건물의 감가상각 속도보다 훨씬 빠르게 오르며, 이것이 노골적으로 보이지 않는다는 것에 불과하다. (가격은 계속 오르니..) 

-       그래서 많은 사람들은 아파트의 감가상각에 대해 둔감하거나 아예 생각하지 않는다.

-       눈치 빠른 일부 사람들에게 기회가 된다는 말이다. 새 아파트를 분양 받았다면 적절한 타이밍에 팔고 새 건물에 대한 감가상각이 끝난 구축 아파트로 이사가자!

-       새아파트는 매년에 5천만원, 평당 150만원 정도 빠진다. 이게 내가 아파트에 사는 효용 대신 지불하는 보이지 않는 금액이다. 하루에 13만원 꼴이다. ㅋㅋㅋ 적게 잡아도 하루에 10만원 씩 우리는 돈을 지불하고 있다. 새 아파트에 사는 대가로

-  집값이 상승하지 않는 상황에서 전세가격이 매매가 보다 높을 텐데, 그 경우 전세가는 저정도 높을 것 

힐빌리의 노래 읽고

  저자 J.D. 벤스는 힐빌리 출신으로 예일대 로스쿨을 나온 개룡남이고, 힐빌리는 가난하고 소외된 백인 하층민을 말한다. (a.k.a. White trash, Red neck)

 

벤스는 무엇이 가난과 절망의 굴레에서 자신을 구원했는지 몇가지 힌트를 시사한다. (물론 대전제는 본인이 가난을 벗어나려는 의지와 노력)

 

가난한 자를 구원 할 수 있는 것들

1. 가정의 존재

-      벤스는 부모님의 이혼으로 홀어머니 아래서 자란다. 벤스 엄마는 약쟁이에 문란한 남자관계에 결혼만 5번 한다. 새 아빠가 애들을 데려오는 경우도 있어, 형제의 관계가 복잡하다. 심지어 어렸을 때부터 엄마 아래서 계속 함께 자란 린지누나도 친부는 다른 사람이었다.

-      하지만 벤스에게 엄마는 말썽쟁이 누나와 같은 존재였고, 그를 붙잡아주는 ‘친누나 랜지’와 ‘할머니’의 존재가 있었다.

ü  할머니는 어려운 가운데서도 아메리칸 드림의 진취적 메시지를 벤스에게 일관성 있게 주입한다.

ü  할머니가 공부를 하라고 하고, 부자들이 골프를 치니 너도 골프를 치라고 강권. 레슨비 내주고 골프채도 구해줌

ü  할머니가 공부하는 친구들하고만 어울리게 함. 양아치들이랑 놀면 할머니가 권총들고 가서 직접친구들 위협해서 절교시킴

ü  해병대 복무 중 할머니가 하루에 몇 통씩 편지 써줌

-      사회학자 폴라 폰비- 앤드루 첼린 “여러 차례 가족 구조 변화를 경험한 아이들은 발달이 훨씬 더딤”

 

2. 공동체의 존재 (교회)

-      종교단체가 사람들의 사람들의 삶에 긍정적인 영향을 준다. 특히 알코올 중동자, 실업자, 임신부 등에게 실질적인 도움을 제공한다. 하지만 러스트 벨트의 사람들은 교회에 출석하지 않는다. 실제 교회를 나가는 비율은 설문조사 결과보다 훨씬 적을 것이라는 주장*)

*) 힐빌리들은 어렸을 때부터 자신들의 치부를 드러내는 질문에는 다 거짓말로 답하는 것에 습관이 된다고 함. 이게 정신건강(회복탄력성)에 도움은 되겠지만

-      이혼한 친부를 찾아가서 경험한 교회 공동체도 좋았다. 다만 친부가 출석하던 교회는 젊은 지구론, 진화론 반대, 다른 교회의 설교 비판 등등에만 열을 올렸던 것으로 보인다.

-      MIT 조너선 그루버의 성공과 종교의 인과관계가 존재한다면서, 교회가 사람들에게 좋은 습관을 길러준다는 주장을 인용

-      비슷한 경제수준이라고 하더라도 유타의 몰몬교도들이 러스트벨트보다 (여러가지 의미로) 잘 산다.

 

3. 군복무

-      벤스에게 오하이오 주립대 등록금은 큰 문제였는데, 그는 해병대에 입대해 4년 복무채우고 GI Bill 혜택을 받기로 한다.

-      벤스는 처음에 대학 입학 후 독립생활에 대한 극심한 스트레스를 받는다, but 해병 4년의 경험으로 독립적 어른이 된다. 이라크 파병 다녀오고 4년 제대 후 오하이오 주립대 1년 11개월만에 복수학위 따며 최우등 졸업 (하루에 3-4시간 이상 잔 날이 없었다고 회고)

 

 

가난을 구원하지 못하는 것들: 각종 좌파적 해결책

-      사회복지제도 (특히 현금성): 실제로 일 할 수 있는 사람들을 일하게 하지 않으며, 일하는 사람보다 약삭 빠르게 제도를 abusing 하는 사람들이 과실을 챙겨감. 이걸 미들랜드에서 보고 자람

-      노조에 대해서도 비슷한 생각을 가지고 있음

 

결론

밴스가 생각하는 힐빌리를 구원하는 것은 더 많은 복지정책이 아니라, 스스로 자립할 수 있는 조건을 만들어줘야 하는 것. 즉 단단한 가정, 지역 커뮤니티(교회 등)의 구축이다. 상당히 보수주의적이다. 물론 벤스 자신이 개룡남이라 문제를 보는 한계가 있다고 할 수도 있지만, 분명히 경청해야 하는 이야기라고 생각한다.

특히 웨스트윙의 사례를 들며, 미국에서 정책입안자들은 재원을 어디에 투입해야 할 것인가를 고민하면서, 공공기관의 책임만을 언급하지만.. 저자는 실제 당시 고등학교 선생과의 대화와 경험을 통해 그것보다 가정의 역할이 더 중요함을 역설한다. 무너진 가정을 다시 세우는 걸 고민해야 한다고 한다. “정치인은 선생님들에게 목자의 역할을 할 것으로 기대하지만, 실제 양들은 늑대에 의해서 길러지고 있는데.. 뭔 소용임?”

 사회복지나 국가의 역할을 강조하는 사람들의 입장에서는 매우 불편한 주장일 수 있겠다는 생각 

 

Miscellaneous

-      저자가 대학시절 오하이오 주 상원의원실에서 일 할 때 episode. 고리대부업 금리 상한제에 대해서 반대. 실제 빈자들은 고리 대부업체들에게 상당히 도움을 받고 있었다고 회상. 고리대금업을 없애면 저리로 가난자들에게 돈을 빌려주는 것이 아니라, 빌릴 돈 자체가 없어지거나 범죄화.

-      미국에서 가난한 아이들이 엘리트 사회에서 성공할 확률이 생각보다 적다. 아메리칸 드림을 이루기에 대부분의 유럽국가가 미국보다 유리하다. 미국 내에서 지역별로 성공기회가 고르게 퍼져있지 않다. (유타, 오클라호마, 매사추세츠에서는 잘 실현, 러스트 벨트에서는 어려움)

-      저자 J.D. Vance는 예일대 로스쿨 졸업 이후 변호사-실리콘 벨리에서 VC 하다가 2022년 오하이오 상원의원에 도전할 예정이라고 함

[7/18 남서울은혜교회 박완철 목사님 설교]

최근에 multi-source에서 비슷한 message를 듣는다. 박완철 목사님 설교는 누가복음의 귀신 들린 자 이야기를 하고 있다. 

----

목사님 친구 "예수님은 메시아가 아니라 종교적 천재" 예전 같으면 싸웠지만 이제 논쟁 안 한다. 왜냐면 예수님을 믿는 다는 것= 특별한 은총이 있어야 가능하다. 기도만 할 뿐. 

예수님이 벙어리 귀신(악한 영)을 쫓으셨다. 바리세인은 예수님에게 "이 사람이 귀신의 왕 바알세불의 힘을 얻어 능력을 행한다." 바리세인은 상대방을 깍아내려는 욕심이 지나친 나머지 과한 발언을 한다. 

17절 "너희들이 바알세불의 힘이라고 얘기했는데, 어떤 나라든 자기편끼리 싸우면 되겠는가."

20절 "하나님의 나라가 이미 임하였다."

하나님의 나라가 임하는 곳마다 파죽지세. 

23절 "나와 함께하지 않은 사람은 나를 반대하는 사람. 나와 함께 모이지 않는 사람은 헤치는 사람."

세상에는 중립국이 있다. 하지만 영적 중립은 없다. 

예수님의 사례 제시.(24-26잘) 귀신이 나갔지만 빈집으로 있으면 일곱 귀신이 수리된 빈집으로 들어온다. 나중 형편이 처음보다 더 바빠지게 되었다. 

마음을 비우고 청결하게 하는 것만으로는 부족하고, 귀신이 떠나간 텅빈 마음을 하나님의 은혜로 채워야 한다. 

팝송 "you are my everything" 우리 영혼이 필요한 모든 것을 끊임없이 공급하시는 분 

예수님 " 많은 사람이 솔로몬의 지혜로 듣고 갔지만, 여기 더 위대한 이. 많은 사람이 요나의 전도를 들으러 갔지만 여기 더 위대힌 이."

예수님 아닌 엉뚱한 것으로 영혼을 채우려다 엉뚱한 거짓교사의 말씀에 빠짐. 

(1992년 다미선교회 case) 

1992년 많은 사람이 다미선교회에서 흰옷입고 휴거 준비하는 웃긴 해프닝이 있었다. 당시 다미선교회의 한 청년이 목사님에게 질문했다. 

"목사님 성경에도 이런 예가 많이 나오지 않았습니까? 의인 노아에게 홍수로 멸망 계시. 소돔과 고모라 아브라함에게 계시 많이 하지 않으셨나요?" 

목사님: "신약성경에서 예수님은 직접 언제 오는지 아무도 모른다고 말씀하셨다." 

마미 선교회 청년 끄덕끄덕 "성경적으로는 목사님 말이 맞는 것 같지만 저는 이게 더 좋습니다." 

"이게 더 좋습니다."라는 마음이 마음에 남는다. 

디모데후서 3장 " 어떤 사람은 항상 배우나 진리에 이르지 못함. 왜냐면 자신의 사욕을 좇기 때문이다." 

코로나19시대 세상사람들이 공허함을 벗어나기 위해 먹방, 술과 춤, 인증샷, 인스타 등 한다. 

그리스도 인은? 최근 방역 때문에 장례식에 3인 밖에 참석 못함 그래도 참여 감동. 어려운 성도에 도와주는 사람들. 옥수수보내는 농촌 교회. 온세상이 어둡지만 이 사람들이야 말로 예수님으로 채움을 받은 사람들. 

예수님으로 마음을 끊음없이 채움 받아야 한다. 언제나 예수님으로 마음을 채우는 모두가 되게 축원. 

김동연의 출마와 최저임금 그리고 무인편의점

엄라전 회사에서 아저씨들이랑 이런 얘기를 했다. 

"이제 최저임금이 거의 신입사원 초봉수준으로 왔는데, 이러면 업무강도와 스트레스만 보면 편돌이/편순이 하는 것이 진지하게 이득일 수도 있다." 

이건 유머라기보다 진지한 조언에 가깝다. 그리고  현실이 블랙코미디일뿐. 

내년 최저임금은 9150원이다. 편의점 10시 이후에는 야간수당이 붙으므로 50% 더 받는다. 시급 13,725원이다. 하루에 편의점 알바 8시간 근무(주간 4시간 + 야간 4시간)을 뛰면 일당이 91,500원이다. 그렇게 한달에 25일 일하면 228만원 30일일하면 275만원이다. 야간을 더 뛰든지 주간을 더 뛰든지 하면 한달에 300만원을 만드는 것이 아주 어렵지는 않다. 

이것이 한국에서 미숙련 노동자를 쓰는 최소 비용이다. 지역 차이도 없고 대도시/중소도시/지방 할 거 없이 동일하게 적용된다. 월 300이면 중소기업 대리급의 평균 연봉이다. 사실 사원-주임급은 뛰어 넘는다. 

이게 많은가? 적은가?는 다분히 철학적인 질문이 된다. 하지만 경제학적 질문은 이 철학적 당위를 뛰어 넘는다. 임금은 노동 단위생산성에 의해 결정된다. 그리고 이렇게 시장이 감내할 수 없을 정도로 최저임금을 높이면... 중소기업 대리들이 편의점 알바를 뛰는 것이 아니라, 편의점 알바 자리 자체가 사라지게 된다. 그리고 그 자리는 사장과 그 친족이 혹은 KIOSK 같은 것으로 대체 된다. 

https://news.naver.com/main/read.naver?mode=LSD&mid=sec&sid1=001&oid=053&aid=0000029356

이건 미시경제... 가 아니라 경제학원론만 들으면 알 수 있는 기초다. 

김동연 “2018년 최저임금 16.4% 인상, 靑 정책실 결정…대통령 직보 막혔다”

https://biz.chosun.com/policy/politics/2021/07/16/TEFBUKKULRFKVDIISDC67DSNTU/

당시 경제수장은 자신이 책임이 없다고, 당시의 경제정책. 소득 주도 성장이 잘못됐다며 책을 내고 대권도전을 선언했다. 

링컨, 게티스버그 연설

 

미국의 남북전쟁은 세계사에 지네 내전을 자랑스럽게 생각하는 유일한 case가 아니지 않나... 

GETTYSBURG ADDRESS (1863)

Four score and seven years ago our fathers brought forth on this continent, a new nation, conceived in Liberty, and dedicated to the proposition that all men are created equal.

*Score는 20개임. 10년이 decade인 것처럼 요즘은 거의 안쓰는 듯. Four score는 80년. 

Now we are engaged in a great civil war, testing whether that nation, or any nation so conceived and so dedicated, can long endure. We are met on a great battle-field of that war. We have come to dedicate a portion of that field, as a final resting place for those who here gave their lives that the nation might live. It is altogether fitting and proper that we should do this.

But, in a larger sense, we can not dedicate — we can not consecrate — we can not hallow — this ground. The brave men, living and dead, who struggled here, have consecrated it, far above our poor power to add or detract. The world will little note, nor long remember what we say here, but it can never forget what they did here. It is for us the living, rather, to be dedicated here to the unfinished work which they who fought here have thus far so nobly advanced. It is rather for us to be here dedicated to the great task remaining before us — that from these honored dead we take increased devotion to that cause for which they gave the last full measure of devotion — that we here highly resolve that these dead shall not have died in vain — that this nation, under God, shall have a new birth of freedom — and that government of the people, by the people, for the people, shall not perish from the earth.

https://kr.usembassy.gov/education-culture/infopedia-usa/living-documents-american-history-democracy/abraham-lincolns-gettysburg-address-1863/

강방천 회장 책 <관점> Key takeaways

-  Mobile Digital Network(모바일 디지털 네트워크)

토지, 자본, 노동에 이은 4번째 생산요소

아마존, 카카오, 테슬라 등 미래의 동태적 가치를 중요하게 생각. 강방천은 7-10만원부터 카카오 매수 시작. 새로운 기업에 투자할 때 “카카오의 경쟁자가 될 수 있을까?”를 생각

 

- 강방천 2008년 금융위기 2020년 3월 코로나에 주주서한

위기는 2년 이상 가지 않는다. 인내의 기간은 생각보다 짧고 용기와 희망을 갖고 시장에 다가서야 할 때. 축제의 시간을 기다리자.

 

- 일등기업과 함께하라

1등 기업은 천천히 오르고 상한가 치지 않는다. 그런데 사람들은 1등에 투자하라고 하면 “얼마나 오를까?”하며 2-3등 기업에 투자해 빠른 수익을 얻고 싶어 한다. 결국 손절.

1등 기업의 조건(이 부분을 탐구하는 것이 중요함)

예) 소비재산업- 브랜드 가치, 네트워크 산업- 충성도 높은 가입자, IT산업- 원가경쟁력, 이통사, 소주 – 시장점유율

1등 기업이 바뀌기도 하니 주의

1. 새로운 기술의 탄생 2. 제도의 변화 3. 소비자의 기호의 변화 4. M&A

 

- 경쟁을 즐기는 기업과 함께하라

1. 최고의 브랜드- LVMH, 벤츠 등

2000년대 초반 렉서스 인기있었다. 벤츠 매장에서 “요즘 렉서스가 많이 팔린다는데 벤츠는 문제 없겠어요?” 영업사원 대답 “ 오히려 좋아요. 렉서스 타다 결국에는 벤츠 살테니깐요.” 소비의 끝난에 있는 회사는 경쟁이 즐겁다

2. 공급방 전후방에 연결: 온라인 상거래 – 택배회사/골판지 회사, 사물인터넷시대 – TSMC

3. 플랫폼 비즈니스 – 애플

4. 기술 독점 – ASML

 

- 주식을 팔아야 할 시점

피터린치 칵테일 파티 이론

대체제 등장, 경쟁자 등장, 잠재적 수요의 끝단, 투자한 기업의 key 값의 변화

 

GDP는 주가와 관계 없음

 

- 부동산: 1등을 사야 함.

부동산 도로 크기, 지하철역 등은 변하지 않음. Premium주고 1등 구매 (특히 용적률 높은 경우는 1,2등의 초기 투여 자본의 크기가 작다)

 

- Valuation = K-PER X 미래 이익

1) K-PER (Permium)

PER은 과거 지표(앞으로도 이익은 불변, 이익의 질은 동일이라는 한계)이므로 미래를 위한 Multiple 고안이 필요함. ‘이익의 질’에 근거해 투자자가 부여 – 미래 시가 총액을 계산해 본다

이익의 질 요소 1. 지속성 2. 변동성 3. 확장가능성(가장 중요) 4. 예측가능성

*) 확장가능성: 상품확장 가능성과 지역확장가능성

상품확장: 카카오톡 → 카카오 택시 → 카카오 게임즈 → 카카오 무인ㅂ경비

지역확장: 애플 스마트폰

Profit = P X Q(n1,n2) – FC – (VC X Q)

Premium 수준: 기업의 라이프 사이클(도입-성장-성숙-쇠퇴)에서 성숙의 max 시장규모로 가늠  

 

2) 미래이익

3가지 기준으로 산출

1. 기존 재무제표에서의 영업현금흐름(설비투자비용을 차감한 영업현금 흐름)

2. 미래의 수요와 경쟁구도 예측

3. 가격과 판매량, 비용 분석

 

* 불황은 부자를 없애는 것이 아니다. 부자들의 구성원만 바뀐다.