신축 아파트 거주 비용

신축 아파트에 살며서 누리는 쾌적함의 비용은 1년에 얼마나 될지 계산해 보겠다.

 

1.     Intro

토지를 제외한 모든 유형자산은 감가상각을 당한다. 아파트는 건물과 토지로 이루어져있고, 이중 건물은 내용연수에 따라 감가상각을 당한다. 이 감가상각이 어느 정도 되는지 추산 해보자. 

(회계적 개념의 감가상각은 비용-수익 원칙에 따라 이뤄지는 매우 개념적인 사건임을 내가 모르는 건 아니다. 시간 갈수록 중고차 가격 떨어지는 걸 감가강각 맞는다고 한다는 것과 같은 용례로 썼다.)

 

2.     계산 방법

-       인접해있는 신/구축 아파트의 땅값은 같다고 치고, 국민평수 84m2의 가격을 비교한다.

-       매년 Linear하게 시장도 감가상각비 만큼을 반영한다고 가정했다. (정액법ㅋㅋ)

-       80년대 이전에 준공되어 재건축 가능성이 있는 아파트는 제외했다.
(이런 아파트들은 재건축 기대가 반영이 되었기 때문에, 신축 아파트와 재건축 기대가 반영되지 않는 1990년대~2000년초반 아파트와의 가격을 비교했다.)

-       호갱노노에서 최근 실거래가로 대충 추렸다.

 

3.     계산 결과

입주년	Name	매매가(억원)	1년 감가상각(억원)
2018	반포동 반포래미안아이파크	28.6
2003	서초동 서초래미안	21.4	0.5
1993	서초동 유원서초	19.6	0.4
2010	서초동 서초교대이편한세상	19.6	1.1
2018	일원동 래미안개포루체하임	27.0
1994	일원동 일원샘터마을	21.5	0.2
2018	흑석동 아크로리버하임	21.9
2012	흑석동 흑석한강푸르지오	16.6	0.9
2015	용강동 래미안마포리버웰	18.9	0.3
1999	대흥동 마포태영	14.6
2018	남가좌동 DMC센트럴아이파크	13.5	0.3
2000	남가좌동 DMC래미안클라시스	8.6
2017	홍파동 경희궁자이2단지	19.4	0.4
2000	무악동 무악현대	12.7
	평균		0.5

 

-        서초래미안-반포래미안 아이파크 정도가 Typical이라고 본다.

-       일원동 같은 경우 1년에 2천3백만원 정도인데, 이건 24년에 대한 평균이다. 현실적으로 한 15년정도 감가상각 맞으면 구축아파트가 되어(빠질만큼 다 빠져) 가격하락 속도가 둔화된다. (아래 그래프에서 빨간 같은 convex가 현실에 더 가까울 테니). - 현실에서 2천3백보다는 클 거다. 

(현실은 빨간색) 

 

4.     결론: 대충 1년에 5천만원 정도 된다.

-       이건 마치 자동차가 번호판을 다는 순간부터 감가상각비 다달이 맞는 것이랑 정확히 같은 이치다. 다만 자동차라는 유형자산은 이것이 노골적으로 보일 뿐이다.

-       아파트는 토지라는 감가상각을 받지 않는 자산이 포함되어 있고, 현실에서는 땅 값이 오르는 속도가 건물의 감가상각 속도보다 훨씬 빠르게 오르며, 이것이 노골적으로 보이지 않는다는 것에 불과하다. (가격은 계속 오르니..) 

-       그래서 많은 사람들은 아파트의 감가상각에 대해 둔감하거나 아예 생각하지 않는다.

-       눈치 빠른 일부 사람들에게 기회가 된다는 말이다. 새 아파트를 분양 받았다면 적절한 타이밍에 팔고 새 건물에 대한 감가상각이 끝난 구축 아파트로 이사가자!

-       새아파트는 매년에 5천만원, 평당 150만원 정도 빠진다. 이게 내가 아파트에 사는 효용 대신 지불하는 보이지 않는 금액이다. 하루에 13만원 꼴이다. ㅋㅋㅋ 적게 잡아도 하루에 10만원 씩 우리는 돈을 지불하고 있다. 새 아파트에 사는 대가로

-  집값이 상승하지 않는 상황에서 전세가격이 매매가 보다 높을 텐데, 그 경우 전세가는 저정도 높을 것