이분의 자산형성기를 따라가면서 comment를 달아보겠따.
30대 월급쟁이는 어떻게 9주택 70억 자산가.. : 네이버블로그 (naver.com)
[2014년, 첫 주택을 매수하다.]
둘이서 모은 돈에 양가 부모님 지원을 보태서, 경기도 신도시 역세권 34평 아파트를 5억 후반에 매수합니다.
모든 투자의 핵심. 투자는 덧셈이 아니라 곱셈이므로 처음에 구찌가 큰 것이 중요. (빚투하는 것도 나름 합리적인 이유가 있다.) 아무튼, 여기서 5억이 net-Cash 5억같음. 그러니깐 무부채로 부모님 지원 + 본인 저축으로 2014년 5억후반에 (아마도) 판교아파트 매수함. 사실 부동산 투자 어쩌구 해도.. 지금의 30대가 대업을 이뤘다면 100% 처음에 부모님이 SEED 대준 게 크다. 아무리 간덩이가 커도 leverage의 leverage 규모가 LTV에 막혀서 ㅋㅋㅋ 암튼 계속 읽어보자
[2016년, 30대 초반에 2주택자가 되다.]
때마침 인근에 40평대 후반 아파트가 급매(거주하던 34평 아파트와 유사한 가격)로 나온 게 있어 빠른 결정으로 매수하였고, 기존 집을 전세 주면서 잔금을 치르고 거기로 이사를 가게 됩니다.
부린이였지만 부동산 카페 눈팅을 1년 넘게 했었기에 '일시적 1가구 2주택' 비과세 요건은 빠싹하게 알고 있었고,
기존 주택 매수 후 1년이 지난 뒤 취득하였기에 기존 주택을 2년 보유기간 채워 매도하면 양도세 비과세 가능한 점 또한 고려하여 매수하였습니다.
여기서 포인트는 결국 아파트는 규제의 field라ㅋㅋ 규제를 공부하는 것이 매우 중요. 결국 양도세, 비과세 맞으면 웬만한 투자도 다 세금내면 땡!
[2017년, 강남에 등기를 치다.]
2017년 봄, 문재인 정부가 출범합니다.
ㅋㅋㅋㅋㅋ 결국 타노스의 등장ㅋㅋ 이건 완전 운빨임. 타노스가 나올지 우린 아무도 몰랐어(후술하겠다)
기존 아파트 2년 보유기간을 채웠고 비과세 매도 타이밍을 보고 있는 와중에... 그 유명한 8.2 대책이 터집니다.
건물 가격은 감가상각 되어 시간이 지나면 결국 제로에 수렴하지만, 입지에 따른 토지가격 차이는 과거부터 계속 확대되어 왔고 앞으로도 점점 더 커질 것이기 때문입니다.
회계적 개념으로도 토지는 감가상각을 받지 않으니, 결국 초장기투자는 강남구 구축이 언제나 답. 물론 지금도 답.
2017년 말이 되어서야 겨우 강남에 있는 역세권 아파트 34평을 매매가 13억 정도에 (전세 10억 정도를 끼고) 매수합니다.
이때가 가개붕의 강남 입성 마지막 기회였음.
우선 8.2 대책 이후 양도세 중과가 가장 무서우므로 양도세를 적게 낼 수 있는 방법을 찾아보았고.. 김현미 당시 국토부 장관님께서 열렬히 홍보하시던 주택임대사업자 혜택을 한번 자세히 알아보았는데 이게 완전 꿀이었습니다.
김현미 장관 – 김수현 수석이 갑자기 다주택자들에게 축복을 내리심. 심지어 이거 보고 우리 회사 2주택자 형님들이 갑자기 3-4주택자로 변신 하셨다 ㅠㅠ
9.13 대책으로 주택임대사업자 관련하여 변경되는 부분이 발생하는데,
대책 이후에 조정지역 주택을 신규로 매수하여 임대 등록할 경우 (등록당시 공시지가 6억 이하 요건을 만족하더라도) 종부세 합산배제 및 양도세 중과배제를 안 해주겠다는 내용입니다.
이미 주임사의 단맛(?)을 보기도 했고, 슬슬 종부세도 부담이 되는 규모라 합산배제 혜택을 포기할 수도 없었고, 재산세는 2채 이상 임대 등록부터 감면(50%)이 되기에 임대 물건 개수 하나는 더 채우고 싶었기에..
추가 매수는 비조정지역으로 해야겠다는 마음을 먹게 됩니다.
ㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋ 정부가 발벗고 나서 2주택자를 3주택자가 되게 유도 ㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋ 아 진짜 대단하다
일단 1부는 이렇게 끝이 나는데, 사실 2013-15년이 아무리 Bear 장이고 저평가를 판단했다고는 하나, 저때 투자자들 다 향후 5년동안 1-3억 목표로 (즉 5년간 누적 수익율 한 20-30%)보고 들어간 거 아니었나? 지금처럼 정권이 끝나기도 전에 200-300%라는 수익은 기대도 하지 못했지…
그리고 9주택 70억 자산가라고는 해도 exit하고 cash로 만드는 건 또 완전히 다른 문제다. 어차피 지금 나오면 금융비용, 양도세로 다 뺏긴다.
앞서 다주택자들의 고비고비마다 그랬던 것처럼, 정부는 다주택자의 흑자도산을 막기위해 임대차 3법을 통과시켜줬고, 이는 반전세 대세를 만들어주며 또다시 흑자도산 위기에서 다주택자들의 숨통(?)을 트여주고 있다.
임대차법 시행후 서울 3건중 1건 ‘반전세’… 4.7%P 증가
정부가 이정도 해줬으면, 저 글의 주인공 같은 영웅의 가슴으로 아파트 갑부가 된 사람들, 또 강남 아파트에 등기 치고 있는 사람들은 한 100만원씩 돈 모아서 광화문 테헤란로 입구나 압구정 로데오 입구 등에 VIP 금상이라도 세워줘야 하는 거 아닌지 모르겠다. (내가 강남에 등기쳤으면 난 돈 낼 의사 있음)
다주택자들의 운명은 어떻게 될까? 그래핀의 딜레마처럼, 약간 딜레마인데 2개의 길이 있다.
1. 다주택자의 죽이자(양도세와 보유세를 높임) – 결국 피해는 무주택 세입자에게 일정부분 전가되게나, 다주택자들도 흑자도산의 risk도 같이 커진다. 세입자가 전월세 이빠이 내면서 버티면 모두 괴롭긴 매한가지.
2. 다주택자들이 exit하게 양도세를 낮추고, 민간공급을 늘리는 방법 – 다주택자들이 돈을 벌고 나가지만, 결국 시장이 다시 작동하면서 현재의 집값이 상당부분 빠질 듯… 집값이 빠지기 시작하면 계산기를 두드려보던 다주택자들이 ‘적절하게’ 그리고 ‘자연스럽게’ 나갈 수 있을 것
하지만 현재의 대통령/정부 지지율을 보면, “내가 죽으면 죽었지… 다주택자 몇억~몇십억 먹는 꼴 못 본다.”라는 여론이 클 것 같다. 이미 내 인생은 망하고 유주택자의 꿈은 버렸는데 너도 같이 죽자.. 죽창을 들자 가재/게/붕어 들아.. 이럴 것 같다.
뭔가 굉장히 잘못됐는데, 온전히 내 책임은 아니고 (물론 온전히 내 책임이 아닌 것은 맞다. 특히 젊은 세대일수록 그렇다.) 어차피 집값이 떨어져도 살 자신은 여전히 없고… 빚지기도 싫고 어차피 나는 망한거 같으니 같이 죽자 – 의 심리가 대세가 아니겠는가.
